零售物业市场：商业开发下沉近郊板块 体验业态跨界创新 倡导新生活理念

　　2016年，成都优质零售物业新增供应总计约45万平方米，其中第四季度供应达到26万平方米，市场总存量达到620万平方米。年内新增供应快速下沉至近郊区域，一圈层区县开发成为全年成都商业地产市场新热点。截至年末，一圈层优质零售物业总存量已达到120万平方米。

　　零售业态在核心与外围新兴板块的发展趋势明显分化。今年新开业的五个购物中心侧重区县商业市场，主打家庭消费。而春盐核心商圈持续吸引国际品牌于IFS和太古里开店，品牌多选择高能级、符合业态的旗舰店、精品店、跨界或特色店铺。在高档消费降温背景下，奢侈品牌逐步调整其在华经营策略，在蓉扩张步伐普遍趋于审慎，纷纷整合店铺资源。红星路-大慈寺板块在地标商业的带动下，成为成都奢侈品市场风向标。而早年高端品牌云集的红照壁板块开始面临高端品牌外迁引发的“退租潮”，因此该板块内的主要高端商场不得不调整租户结构以应对市场转型带来的危机。

　　随着中产阶级的崛起，追求精致生活的消费模式催生出新的消费客群，对日常生活、运动健康和精神消费三个层面均提出更高要求。首先，日常生活品质的提升加速了精品超市在蓉扩张。虽然年内Treat、Great等精品超市撤离蓉城，但更多开发商、品牌商开始发展精品超市。另一方面，跨界电商线下商超同样扩张迅速，母婴、食品、化妆品等品类受市场青睐。其次，健康、运动的观念更加受千禧一代、中产阶级客群所重视，运动品牌纷纷开设跑步、球类、休闲等专业度更高、消费服务更优的旗舰店、专业店。例如Air Jordan旗舰店进驻IFS。第三，精神层面消费在现阶段已不再局限于图书消费，文学讲座、读者交流、文创产品都成为图书消费以外的增长亮点。而书店运营商顺势引入轻餐、美容美发、精品超市、文创等符合业态，跨界经营模式实践新生活理念的倡导。

　　“百货退租潮”是2016年成都商业地产市场的另一关键词，小体量、硬件老旧、动线局限性等问题导致消费体验感不足，这也成为百货人气锐减的主因。年内，北京华联盐市口店、万象城Novo等百货商场相继停业。部分百货运营商开始探索与品牌商合作运营的新模式，例如北京华联与韩国Eland集团合作升级改造原卖场即为一例。受百货业衰退影响，一直将百货作为主要经销渠道的化妆品业态开始升级至购物中心，开设独立门店。太古里、IFS、万象城等地标购物中心的化妆品业态不断增加，例如远洋太古里年内营业的Roger&Gallet、Sulwhasoo，万象城引入的Fresh、Dior等高档品牌。

　　受百货、超市等大面积业态退租、调整影响，成都零售物业平均空置率同比上升1.0个百分点，至年末报8.2%。市场现状已难以维持大部分项目租金上涨，反而少数调整项目下调租金导致全市购物中心首层平均租金同比微跌0.1%，录得387.1元每月每平方米。

　　未来三年，成都优质商业供应量年均有望达到60万平方米。2017年，in99等地标项目将在南延线出现。持续供应必然进一步加剧市场竞争，全市租金拐点已然出现，运营不佳的商场租金将加速下滑。

　　世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“零售市场在2016年尾初现拐点，消费者喜好悄然改变带动商业招商运营寻求全新突破。鉴于此，我们对2017年提出以下五大增长点预判。”

　　展望2017年 世邦魏理仕几大增长点预判：

　　• 文创跨界 – 以书店为代表的文化创意类业态注重倡导新生活理念传播，打造客群圈层、实现跨界经营、发展复合业态成为新标签，消费者驻留时间提升。

　　• 培训教育 – 写字楼与零售业态的租户界限进一步模糊，更多培训、教育类租户从写字楼升级至购物中心经营，品牌形象明显提升。

　　• 精品商超 – 跨境电商、精品超市加速扩张，主打中产阶级日常生活需求。传统超市运营商开启多品牌战略，实现全客层覆盖。

　　• 科技酷玩 – 高科技快速融入商业运营，VR、AR等互动科技以及骑马、射箭、赛车等娱乐、酷玩业态有效扩展购物中心体验维度。